中國經濟新常態下的集團發展戰略之我見

          2015-11-03 15:10:00
          原創
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          一、中國宏觀經濟已進入“新常態”階段

          隨著習近平總書記關于中國經濟的一系列重要講話,“新常態”這個表述引發了社會各界的廣泛關注,越來越多的機構和專家學者運用這一概念來解釋中國宏觀經濟的發展和變化,并建立了一系列的經濟模型。這一理論系統也必將深刻地影響和指導國家十三五乃至后續相當長時期內的經濟發展趨勢和經濟政策。上至國家最高決策層,中至各行各業,下至具體一個企業,都應該深切了解經濟新常態的內涵和外延,并據此制定切合實際,符合據經濟發展趨勢的戰略,才能在國家宏觀經濟發展和世界經濟變革的趨勢下立于不敗之地。

          2008年全球經濟危機的大爆發宣告了世界經濟步入 大調整 大過渡 的時期。這種大時代背景與中國階段性因素的疊加決定了中國經濟進入增速階段性回落的 新常態 時期,并呈現出與周期性調整不一樣的新現象和新規律。同時,這些新規律和新現象也難以用經典經濟學和凱恩斯主義宏觀經濟學的理論來解釋和描述,這就必然要求出現新的理論和模型,來指導中國這個世界第二經濟體的轉型升級和發展。所謂經濟“新常態”,《經濟日報》評論員文章是這樣表述的:新常態之 ,意味著不同以往;新常態之 ,意味著相對穩定。以新常態來判斷當前中國經濟的特征,并將之上升到戰略高度,表明中央對當前中國經濟增長階段變化規律的認識更加深刻,正在對宏觀政策的選擇、行業企業的轉型升級產生方向性、決定性的重大影響。

          具體來說,經濟“新常態”表現為經濟增速換擋期,經濟結構轉型陣痛期和前期刺激政策消化期的“三期疊加”效應將穩定長期存在下去。

          1 、經濟增速換擋期,即經濟發展增長率由高速向中高速緩慢減速。自改革開發以來,我國經濟增長率長期維持在 10%以上。 21世紀第一個十年,更是在國家高速城鎮化,基礎設施建設廣泛投資和對外貿易高速增長的拉動下,我國經濟增長率一直處于 11%以上的高位。進入 2010年后,隨著經濟體量的增大,基礎設施投資的放緩,粗放型增長模式的逐漸淘汰,發達國家經濟衰退導致需求的減少,經濟增長率不可避免地慢了下來, 2013年只有 7.7%2014年預計下調為 7.5%。經濟增速逐漸放緩,是符合經濟發展的客觀規律的。隨著國民經濟總量等基數增大,支撐經濟發展的人力資源、自然資源以及制度安排和經濟政策等要素正在發生變化,從勞動力、資本、技術進步等生產要素結構分析,從一、二、三次產業結構分析,都可看到,我國經濟增長速度下降是經濟發展的階段性現象,是一個發生在實體經濟層面上的自然過程。而這些對于產業方面的影響則體現在大宗商品需求下降,國家基礎設施投資降低,鋼鐵、有色、化工等等行業進入微利甚至出現虧損,房地產行業暴利時代已經過去,由黃金時期進入合理利潤的白銀時期。

          2 、經濟增速不可避免的下降,意味著國家需要和以往粗放型、高能耗型的經濟發展模式告別,進入產業結構調整陣痛期。結構調整面臨陣痛期,是加快經濟發展方式轉變的主動選擇,也是產業結構升級,經濟結構實現再平衡的必由之路,突出表現為:第一、第二產業比重持續下降,第三產業比重明顯上升,服務業取代工業成為經濟增長主要動力。據統計,至 2013年,第三產業增加值占 GDP比重已達 46.6%,而這一比重將持續增長,達到發達國家的 70%以上的標準。需求結構中的投資率明顯下降,消費率明顯上升,消費將成為需求增長的主體。。拉動力結構中的人力、資源粗放投入明顯下降,技術進步和創新成為決定成敗的“撒手锏”。習近平總書記在 2012129日廣州經濟工作座談上會上指出:“加快推進經濟結構戰略性調整是大勢所趨,刻不容緩。國際競爭歷來就是時間和速度的競爭,誰動作快,誰就能搶占先機,掌控制高點和主動權;誰動作慢,誰就會丟失機會,被別人甩在后邊。”如何在國家產業結構升級的大潮中占得先機,是企業發展至關重要的問題。

          3、自 2008年美國次貸危機為導火索,引爆世界性金融危機,繼而發展經濟危機以來,全球經濟進入了一個長期的衰退期。其他經濟體需求的降低,不可避免地影響了中國的出口貿易。作為拉動中國經濟的三駕馬車,出口貿易的低迷,使得中國經濟大大減速,甚至影響到了實體經濟。為刺激經濟,國家啟動了一攬子經濟刺激計劃,在 2009-2012年,成功地推動經濟增長率回升,率先走出了衰退。但政府對經濟的干預,只能作為非常時期的非常手段,不能作為長期的經濟政策。 2013年開始,經濟增速開始回落,很大部分也是前幾年經濟刺激政策的消化和溢出效應,這種效應還將長期作用于宏觀經濟。為保證經濟發展平穩過渡,產業平穩轉型升級,給市場主體以穩定的預期。國家啟動了一些既有利于當前穩定經濟增長又有利于長期結構平衡的項目,如棚戶區改造、高速鐵路建設等,大力推進環保節能、互聯網經濟、商務服務業等新產業。這些也是企業轉型時期應全面統籌思考的問題。

          二、經濟新常態對集團發展的影響

          作為一家擁有深厚歷史積淀的國有企業,在整個世界經濟形勢和國內經濟結構發生重大變化的時期,如何去適應并將經濟新常態理論和企業實際情況、經營現狀以及后續發展戰略相結合,預判在新的經濟形勢和經濟模式下的風險和機遇,并作出相應經營策略和戰略調整,對于集團在“十三五”期間的發展,以及實現“四二三一”戰略都是十分重要的。尤其重要的是,北廣集團目前和在可預見的將來都將以園區運營的商業地產租賃收入作為主營業務,那么國家宏觀經濟影響極大的房地產業及相應租賃行業在新常態下的風險和機遇更是我們應該分析和研究的。

          1、經濟增速逐漸放緩產生的影響。

          經濟新常態首要表現在經濟增速將由以前的高速向中高速轉變,并持續十年乃至數十年的時間。以房地產為代表性的實體行業將由 21世紀前十年的暴利轉向穩定的合理利潤。電子商務、互聯網經濟以及帶動的私人物流和 O2O經營模式等新興行業將成為新的經濟增長點,傳統門店式,賣場市的消費類零售行業也將繼續受到較大影響而逐漸萎縮或轉型。據悉,中關村鼎好、 E世界等大部分傳統電子賣場在電商的沖擊下已經難以為繼,紛紛轉型。作為上游行業的商業地產租賃也必將受到較大影響,在國家整體經濟減速的前提下,商業地產類和住宅類的租金漲幅必然會受到較大影響,以往的暴漲將會轉為微漲甚至停滯。據統計,在外資需求疲軟和國內經濟放緩的影響下, 2014年一季度北京市寫字樓租金環比下調約 1.1%,空置率環比上升約 1個百分點。但總體北京市寫字樓租賃業務仍處于利好階段,首先因為北京市優質寫字樓仍處于供不應求的局面,其次新興商圈的優質寫字樓仍有較大發展空間。我集團的園區租賃業務和北京市中心城區平均水平相比目前還處于較低水平,因此繼續改善園區軟硬件設施,提高管理服務水平,增加存量房產的收益,仍是增加集團收益的一個重要方面。另外,因為在可預見的未來幾年,商業地產的銷售及租金水平增長率都會有下降,在新的增量房產的開發階段中,應嚴格注意資金的分期投入和回籠,對可能出現的收入低于預期收入的情況應有預案,以免出現資金緊張和資金鏈問題。

          在這種經濟形勢下,已經不能僅僅依靠粗放型的、簡單的擴大出租面積來增加收入。而且隨著集團土地資源的開發殆盡,這種增長模式必將難以為繼。集團應該將未來更多的工作重心和發展方向放在以下兩個方面: 1)提高園區運營收益的高附加值; 2)逐漸實現物業管理服務的職業化和專業化,并逐步提高物業管理的收益比,實現新的利潤增長點。對于第一方面,應該考慮在提供基本租賃服務的基礎上進一步發展一直高素質、專業化的園區運營團隊,從提供一般的合同、商務服務發展為提供人力資源、政府協調、商業資訊、信息服務、商務合作、資本運作等平臺化服務,打造一個全方位的,可以為園區入駐客戶提供全部需要的園區運營團隊,實現高附加值業務的產生。對于第二方面,應該通過“引進來”政策,逐年引進專業物業管理人才,搭建物業公司基本架構,從實現基本運營開始,并大力培養自有青年人才,逐漸打造一支專業化的的物業管理隊伍,以實現后續“走出去”戰略,即獨立化、市場化,逐漸提高物業管理收入占比,實現集團兩條腿走路。

          2、國家產業結構升級產生的影響

          在經濟新常態下,整個國家的產業結構都將出現大的轉型和升級,第三產業占國民經濟比重將逐漸上升,第二產業中粗放型、高能耗型、環境污染型行業將被淘汰,只有綠色高技術、創新科技類產業才能得到大的發展和國家政策的大力支持。產業結構的調整和升級將貫穿國家十三五乃至后續較長時期。風險和機遇都是并存的,在這種經濟形勢下,北廣集團應該抓住這個戰略機遇期,制定連續的、高瞻遠矚的中遠期規劃,結合國家經濟政策和北京市經濟區域布局,在不同園區發展不同業態,對存量資源的業態逐年調整,對開發中的增量資源業態作出詳細規劃,并貫穿整個園區開發過程,以在后期發展中占得先機。大力引進金融服務、商務服務、文化創意、電子商務、移動終端應用( APP)開發、可穿戴式消費類電子產品研發、新興技術研發、倉儲物流調度和管理等業態。這些行業會在國家十三五甚至更長的時期獲得更多的政策支持,同時吸引更多的資金流入,將具有更強的租金承受能力和資金周轉率,有利于集團收益增加和業態發展。

           

          3、中國“一路一帶”戰略帶來的影響

              自 20139月習近平總書記訪問哈薩克斯坦首次提出促進國際間合作,建立“絲綢之路經濟帶”以來,我國在多次對外訪問和國際會議中倡導加強國際交流和合作,大力發展“絲綢之路經濟帶”和“ 21世紀海上絲綢之路”,簡稱“一路一帶”戰略。“一路一帶”戰略雖然重點著眼于地緣政治和大國博弈,被稱為“中國版馬歇爾計劃”。但對國際和國內經濟的影響,尤其是中長期影響任然深遠。“一路一帶”戰略以亞洲基建投資銀行、金磚銀行、亞洲應急儲備基金、絲路基金等國內外新興金融平臺和清算渠道為依托,以高鐵、公路、港口等基建工程為拉動,以能源、礦產、工業品等國際貿易為資源配置,加強整個亞歐大陸經濟聯系,促進東北亞、東南亞、中亞、乃至中東經濟一體化。“一路一帶”戰略實施以后,對國內金融、基建、旅游、文化、國際貿易等行業都有極大的促進作用。有助于拉動國內過剩的基建生產能力,實現基建行業走出去;有助于國內金融行業快速發展國際業務,建立獨立于現有西方金融體系的清算通道,加強金融安全性;有助于國際貿易的高效快速發展;有助于“一路一帶”地域國家的文化交流合作以及相關旅游業發展。“一路一帶”戰略作為涉及國家政治、軍事、外交、經濟、文化等多方面的重要戰略,對國家經濟和社會將具有極其深遠的影響。因此,北廣集團在制定未來中長期戰略規劃的同時,應具有宏觀和戰略眼光,重點關注商務服務、資本運營、金融服務、國際貿易、文化旅游、科技研發等業態,抓住戰略機遇,實現新一階段的發展。

          5、北京市經濟產業調整和區域布局產生的影響

          根據《北京市“十二五”規劃綱要》,北京市總體經濟在十二五期間任然處于健康發展的狀態,生產總值穩步提高;產業結構繼續優化,第三產業比重不斷提高;產業聚集效應不斷增強。但是,北京市整體經濟任然具有以下問題:第二產業不強,高端研發和制造業缺乏,第三產業不高,服務業主要集中于一般金融業、信息技術行業等,商務服務業、文教衛行業、社會公共管理服務等業態占比不高。產業用地仍然比較分散,集群效應有待挖掘。因此,北京市在“十三五”期間,依然會致力于以下調整和發展:發展知識密集的商務服務業、以國際金融為特色的金融服務業、文化創意產業、軟件信息等技術服務業。引進新能源、新材料、節能環保、生物制藥、信息網絡等新興高技術行業。繼續深化“一軸兩帶”產業空間布局。

          北廣集團在后續戰略發展中,除了應重點關注和吸引上述業態之外,應按照北京市“北創、南造、中服務”特征對六大園區的功能定位和產業布局有重點規劃。馬甸園區位于市中心新興商務圈,應重點發展金融服務業、商務服務業等業態,打造商務服務園區;酒仙橋園區位于北京市電子產業密集區域,應重點發展以互聯網經濟為主的高新技術研發相關業態,打造高新技術園區;北新橋園區位于二環以內核心區,應繼續發展以文化創意、社會公共服務業態為主的文化創意園區;雙橋園區位于朝陽區和通州交界地區,位置偏遠、面積較大、周邊環境較差,應考慮發展以生物制藥、環保節能等新興制造業的研發機構為主的業態;南法信園區位于臨空經濟區,應考慮依托空港經濟,發展倉儲物流調度和管理機構或相關配套如商務酒店、會議中心等業態;平谷園區位于郊縣,生態、空氣、環境較好,應考慮發展生態農業基地、近郊旅游等業態。

          三、經濟新常態下的新機遇

          1、打造園區和物業品牌

          品牌作為一個公司的無形資產,對于企業的可持續發展和提高經營收入附加值具有十分重要的意義。例如知名房地產開發企業 SOHO中國和萬達地產,近年來,這兩家企業的產業結構也從單純的房地產開發銷售逐漸轉到開發和自持運營并重的局面,自持物業部分的收入占比也在不斷提高。經過長期的發展,分別打造了 SOHO和萬達廣場兩個商業地產知名品牌,代表了商業地產自持運營方面業界認可的高端品牌和高端物業服務。北廣集團在擁有豐富的可開發存量資源,并且具有區域分布優勢的情況下,應該在后續的園區運營戰略中致力于企業品牌,將旗下馬甸園區、酒仙橋園區、雙橋園區、北新橋園區,以至后續待開發的南法信園區和平谷園區在分別具有清晰業態定位的前提下,整體納入同一品牌的管理模式,提高集團知名度,創造品牌效應,拉動整體運營收入。

          2、打造園區運營的 O2O模式

              在經濟新常態下,基于互聯網經濟的電子商務、移動終端應用以及由此產生新的商務模式將會得到極大發展。如何具有互聯網思維,搭上互聯網經濟這艘大船,對北廣集團未來的發展具有重要意義。作為集團主要經營業務,也是未來發展目標的園區運營業,應該抓住互聯網產業發展的大潮,嘗試打造新型 O2O經營模式。所謂 O2O,即 onlineto offline,線上線下相結合,是一些系列線上線下商業模式的統稱。主要表現為打造線上平臺,通過線上平臺提供商務信息、業務咨詢、互動體驗、預約服務以及在線支付,線下通過二維碼或數字編碼取得商品和服務等。

          打造 O2O模式可以解決傳統的房屋租賃業務固有的雙方渠道不透明、看房談判效率低下、大部分信息掌握在中介手中等問題。首先打造后臺維護團隊,建立房屋租賃數據庫,數據庫包含所有園區房屋信息;其次開發虛擬租賃平臺,具有房屋位置、面積、采光、樓層、設備設施等各方信息介紹和篩選索引功能,開發在線交流咨詢、預約商務談判、在線支付等基本功能,并開發相應的移動和 PC應用。在這種模式下,房屋租賃將會比傳統模式更加便捷和高效。例如一位客戶通過手機或 PC進入相應平臺,通過索引和篩選功能確定租賃園區、樓座、樓層、面積、朝向、戶型、設備設施等要求,在線預約看房和談判時間,工作人員可提前做好準備工作,在約定時間帶領客戶完成看房和商談工作,簽訂合同,完成在線支付,即可完成工作。當然,具體操作還需要更加全面的設計和實施。但是,園區運營中的 O2O模式,在減少中間渠道,提高工作效率,擴大客戶群體,降低經營成本等方面是具有積極作用的,值得深入思考。

          《大學》曰:“茍日新,日日新,又日新”,《詩》曰:“周雖舊邦,其命維新“。經濟新常態,必將給世界和中國經濟帶來巨大而深遠的影響,這種影響也將長期而持續存在。北廣集團只有深刻認識經濟新常態的意義和內涵,開放思想,抓住機遇,求真創新,積極變革,才能在國家宏觀經濟調整、產業結構升級的大潮中,在激烈的市場競爭中占得先機,贏得輝煌。

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